Vai alugar algum imóvel, então saiba o que fazer!

Entre a escolha do ponto e à entrega das chaves, há várias decisões que precisam ser tomadas e a atenção a cada um desses detalhes evita que a tão desejado imóvel alugado, ou mesmo do ponto para o negócio da sua vida, não se transforme em uma grande dor de cabeça.

No que se refere aos direitos, tanto do locatário, como do locador, temos em nosso ordenamento jurídico a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que é taxativa no que diz respeito aos direitos de ambas as partes, que fazem parte do contrato de locação.

Imagem Ilustrativa / Fonte: pr.ricmais

Saibam então quais são os principais pontos que deve ficar atento em um possível contrato de locação:

Cuidado com as cláusulas abusivas! 
                 Existem pontos que podem ser contestados pelo locatário no momento de assinatura do contrato que, muitas vezes, já vem “pronto” da assessoria imobiliária. É o que ocorre, por exemplo, quando ele prevê que o locatário abre mão do seu direito legal de retenção de parte do valor ajustado do aluguel para arcar com gastos realizados com melhorias necessárias no imóvel (consertos para manutenção), ainda que não autorizadas pelo proprietário. São aquelas benfeitorias que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição de sistemas elétricos e hidráulico danificados.

É preciso ficar atento às cláusulas que definem que o locatário precisa entregar, ao final da locação, o imóvel da mesma forma que o locou. "A própria lei estabelece a ressalva de que devem ser aceitas as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel. O locatário pode exigir a realização de um laudo de vistoria antes e depois de encerrada a locação".

Também merecem atenção as cláusulas de reajuste contratual. Deve constar o índice a ser utilizado como, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M). O contrato também não pode prever que caberão ao inquilino eventuais despesas por custos processuais, caso se tenha que recorrer à Justiça. O Poder Judiciário decidirá, na ocasião, quem teve responsabilidade pela demanda e determinará o pagamento dos custos.

Qual o primeiro passo para alugar um imóvel?

Pesquisar por conta própria casas e apartamentos numa determinada região ou escolher uma imobiliária para fazer o serviço. Antes de assinar o contrato de aluguel é importante saber que o Brasil possui a Lei 8.245/91, ou Lei do Inquilinato, que rege os direitos e deveres do locador e do locatário.

Quais são as obrigações do dono do imóvel?

A Lei do Inquilinato diz que a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel é obrigada a entregar o imóvel em boas condições de uso, ou seja, com peças sanitárias, sem vazamentos graves, sem infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde e fornecer uma discrição minuciosa da moradia.

Quem aluga também deve assumir os reparos dos defeitos existentes antes que o espaço seja ocupado. Além disso, é o dono ou a imobiliária responsável pelo imóvel quem deve entregar recibos dos pagamentos (boleto bancário é aceito como recibo), pagar os impostos, taxas extras de condomínio e seguro complementar contra fogo.

Quais são os deveres de quem aluga uma casa, imóvel comercial ou apartamento?

Quem está alugando uma casa, imóvel comercial ou um apartamento também deve seguir regras impostas pela Lei do Inquilinato, sob o risco de ter de encarar uma ação de despejo. A obrigação mais importante para o inquilino é o pagamento do aluguel sem atraso (normalmente, os contratos estipulam o quinto dia útil para o vencimento do aluguel), além do seguro-fiança, caso tenha sido contratado.

Assim, como o locador deve oferecer um imóvel em boas condições de uso, é obrigação de o morador cuidar do local como se fosse seu. O locatário não pode alugar um imóvel residencial e usá-lo para fins comerciais e vice-versa.

 No momento da saída, o inquilino deve entregar o imóvel da forma como o recebeu (grande parte das imobiliárias exige pintura de todas as paredes). O locatário também é obrigado a entregar ao locador as correspondências do proprietário do imóvel. Contas de telefone, água, luz, gás e despesas ordinárias, no caso de condomínios, ficam a cargo de quem aluga.

É possível fazer um contrato de aluguel sem fiador?

Dificilmente. Caso a pessoa não tenha um fiador, ela pode apresentar outros tipos de garantia, como o seguro-fiança e a caução. A fiança é a mais tradicional, assumida por alguém indicado pelo locador para se responsabilizar caso as obrigações assumidas no contrato de aluguel não sejam cumpridas.

Já o seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal para cobrir eventual calote no aluguel. Há ainda a caução, que permite a quem aluga dar bens pessoais (carros, eletrodomésticos, imóveis e até dinheiro) como garantia do cumprimento do contrato. A caução em dinheiro geralmente representa o equivalente a três meses de aluguel.

Qual é o tempo médio de um contrato de aluguel?

Normalmente um contrato dura três anos, com direito à renovação. Aluguéis por períodos mais curtos, porém, podem ser negociados. No caso de contratos de três anos, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino, prática conhecida por denúncia vazia.

O que o inquilino deve fazer se precisar deixar o imóvel antes do fim do contrato de aluguel?

O inquilino tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel. Isso deve ser feito por escrito e protocolado com o dono do imóvel ou com a imobiliária. O locatário terá de pagar uma multa por rescisão contratual (definida no contrato). Não é obrigatório o pagamento de multa se o inquilino deixar o imóvel por causa de transferência no emprego, mas precisará comunicar o locador com 30 dias de antecedência.

Desta forma, ficam bem equilibrados os direitos e deveres de ambas as partes para que enquanto o contrato esteja em vigor, todos estejam amparados legalmente, principalmente no que diz respeito à Lei  do Inquilinato. E, ao final do contrato, a devolução do imóvel seja feita de forma correta e pacífica, cumprindo as exigências do contrato.

O autor - Felipe Augusto Silva Custódio é advogado formado pelo Unifemm e inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (MG 174417). Tem pós-graduação em Direito do trabalho e em Processo do Trabalho pela UNA. Atualmente faz pós-graduação em Direito Tributário pela PUC Minas em Belo Horizonte e faz o curso de doutorado em Direito do Trabalho pela Universidade Federal de Buenos Aires, Argentina.